フラット35とは？金利・審査・メリット・デメリットをわかりやすく解説｜借り換えにも対応できる住宅ローンの基礎知識

フラット35とは？仕組みと特徴をわかりやすく解説

「フラット35」とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利型の住宅ローンです。最大の特徴は、借入当初から完済まで金利が一定である点です。

この住宅ローンは、主に新築や中古住宅の購入資金に利用されており、返済期間は最長35年。団体信用生命保険（団信）への加入は任意で、借入時の年齢や職業に関係なく、幅広い人が利用できる設計になっています。

変動金利型ローンと違い、市場の金利変動に左右されないため、将来の返済計画が立てやすく、長期的な安定を重視する方に支持されています。

また、民間ローンとは異なり、住宅そのものの性能や仕様が審査対象となるため、「どのような家を建てるか」によって利用の可否が決まる点も特徴です。

フラット35の金利は高い？低い？最新傾向と比較ポイント

2024年以降、フラット35の金利はおおむね1.8〜2.0％前後で推移しています。民間の変動金利型ローン（0.5％前後）と比較すると高めに感じるかもしれませんが、「金利がずっと変わらない安心感」が得られるのが魅力です。

将来的に金利が上昇した場合も、借入時の金利がそのまま適用されるため、急な返済額の増加に悩まされる心配がありません。とくに、子育てや教育費がかかる時期と住宅ローンの返済が重なるご家庭にとっては、「見通しが立てやすい」という点は大きなメリットといえるでしょう。

「金利は変動の方が低いからお得」と一概に判断せず、返済期間全体のリスクや安心感まで含めて比較することが大切です。

フラット35はやめたほうがいい？と言われる理由とは

インターネット上では「フラット35はやめたほうがいい」といった意見も散見されますが、それは一部の条件に限った話です。

たとえば、民間ローンと比べて金利がやや高めであること、団信加入が任意であるため、保障面に不安を感じる人がいること、また、柔軟性に欠ける（借り換え・返済条件の変更が難しい）といった声があります。

しかし、これらは必ずしもデメリットではありません。たとえば団信加入が任意である点は、持病があって団信に入れない方にとってはメリットにもなります。

つまり、フラット35は「向いている人」と「そうでない人」が分かれる住宅ローンなのです。自分のライフスタイルや住宅の性能に照らして、向き・不向きを見極めることが重要です。

フラット35のメリット｜長期固定・審査通過のしやすさ

フラット35には、他の住宅ローンにはない大きなメリットもあります。

まず、金利が固定されているため、景気や政策によって将来的に金利が上がっても返済額が増える心配がありません。計画的に家計を管理しやすい点は、子育て中の世帯や共働き家庭にとって大きな安心材料になります。

また、自営業やフリーランスなど、収入に波のある職種でも審査に通りやすいという特徴があります。民間ローンのように勤続年数や勤務先の規模に左右されにくいため、幅広い層に門戸が開かれています。

さらに、繰り上げ返済の手数料が不要で、インターネットからでも簡単に手続きが可能。返済方法の自由度も高く、ライフスタイルの変化にも対応しやすいローンです。

フラット35のデメリット｜融資まで時間がかかる・諸費用が高め？

フラット35には、いくつかの注意点もあります。

まず、融資の実行までに時間がかかることがあるため、スケジュールに余裕を持った計画が必要です。申込みから実行までの間に「適合証明書」の取得などが必要になるため、民間ローンより手続きに時間がかかる傾向があります。

また、諸費用として必要な手数料や、団信への任意加入を選んだ場合の保険料など、初期費用がやや高めになるケースもあります。

さらに、フラット35は対象となる住宅に一定の基準（例：省エネ性能、耐震性など）が求められるため、ローコスト住宅や仕様が不明瞭な建物では利用できない可能性もあります。

この点で、長期優良住宅や高性能な住宅との相性が良いローンといえるでしょう。

フラット35の審査ポイント｜民間ローンとの違い

フラット35の審査は、年収や勤続年数といった「属性情報」よりも、住宅そのものの性能・仕様が重要視される点が特徴です。

年収基準は、年間返済額が年収の30〜35％以内であれば原則OK。職業や雇用形態に関係なく、多様な働き方をしている人でも申し込みやすいのが魅力です。

一方で、審査には「適合証明書」が必要です。これは、フラット35が定める技術基準を満たしているかどうかを証明するもので、たとえば耐震性・省エネ性・劣化対策などがチェックされます。

この観点からも、平林建築工房のように「長期優良住宅仕様」「断熱等性能等級6相当」など、基準をクリアした高性能住宅を提供している会社とは非常に相性が良いといえます。

フラット35は借り換えにも使える？対象と注意点

フラット35は新規借入だけでなく、既存の住宅ローンからの借り換えにも対応しています。ただし、いくつかの条件があります。

対象となる住宅の築年数や現在の返済残高、残りの返済期間などの要件を満たす必要があり、誰でも借り換えできるわけではありません。

しかし、変動金利型ローンを利用している方が「将来的な金利上昇が不安」と感じている場合、フラット35への借り換えで金利を固定することにより、返済計画を安定させることが可能です。

長期にわたって安定した返済を希望する方には、有力な選択肢となるでしょう。

平林建築工房の家づくりとフラット35の好相性とは？

平林建築工房では、「断熱等性能等級6相当」「長期優良住宅仕様」といった高性能な住宅を標準仕様で提供しています。これにより、フラット35の技術基準をスムーズにクリアすることが可能です。

さらに、無垢材や漆喰などの自然素材を用いた健康的な家づくり、光・風・熱を活かしたパッシブデザイン設計により、住宅ローン審査の枠を超えて“快適で美しい暮らし”を実現できる点も魅力です。

設計士との直接対話による自由設計を大切にしているため、ローン条件やライフスタイルに合わせた最適な住まいづくりを一緒に考えることができます。

まとめ｜フラット35は“向き・不向き”を見極めて使うべき住宅ローン

フラット35は、金利の安定性や審査の柔軟さ、返済のしやすさといった魅力を備えた住宅ローンです。

ただし、「向いているかどうか」は人それぞれ。将来のライフプランや建てたい家の性能と照らし合わせて検討することが重要です。

とくに、平林建築工房のように高性能・長期優良住宅に対応した家づくりを行う会社との相性は非常に良く、安心して長く住み続けられる住まいを実現できるでしょう。

住宅ローンを含めたトータルな家づくりの相談は、地域密着で実績豊富な平林建築工房へお気軽にご相談ください。